जमिनीचे तुकडे

गेल्या दोन-अडीच दशकांत गावांचे शहरीकरण होण्याचे प्रमाण वाढले आहे. विशेषत: देशातील प्रत्येक गाव हे महामार्गाला जोडण्याचा जो महत्त्वाकांक्षी प्रकल्प आला त्यानंतर नागरिकीकरणाचा वेग वाढला. जमिनी तुकडे-तुकडे करून विकल्या जाऊ लागल्या. खरं तर खेडी महामार्गाला जोडण्याचा उद्देश हा शेतकºयांना त्यांचा शेतमाल जलद गतीने पाठवता यावा आणि दळणवळणाच्या सुलभतेसाठी होता; पण महामार्गाला खेडी जोडण्यामुळे जमिनी विकण्याचा सपाटा वाढू लागला. जमिनीचे तुकडे होऊ लागले. याला कुठे तरी आळा बसणे आवश्यक होते. त्यादृष्टीने सरकारने एक पाऊल टाकले आहे, असे म्हणावे लागेल. महाराष्ट्रात शेतजमीन खरेदी-विक्रीच्या नियमात काही बदल करण्यात आले आहेत. यासंबंधीचं परिपत्रक नोंदणी महानिरीक्षक व मुद्रांक नियंत्रक यांनी जारी केलं आहे. त्यामुळे आता जर शेतजमिनीची खरेदी किंवा विक्री करायची असेल, तर त्याची नेमकी माहिती असणे आवश्यक आहे. गेल्या काही वर्षांत जमिनीच्या किमती प्रचंड वाढल्या आहेत. त्यामुळे मोठ्या प्रमाणात जमिनीचे तुकडे करून त्यांची विक्री करण्याचे प्रकार वाढले आहे. वाढत्या शहरीकरणाबरोबर ग्रामीण भागातील शेतजमीन ही बिगरशेती करून त्याचे तुकडे करून प्लॉट करून विकायची प्रथा पडली आहे. त्याचे खरंतर अनेक तोटे आहेत; पण जमिनीचे तुकडे न होऊ देता ती राखण्यासाठी प्रयत्न होणे आवश्यक आहे. सरकार त्यादृष्टीने काही प्रयत्न करत असेल, तर ती चांगली बाब आहे.

खरं तर महसूल अधिनियमातील तरतुदींनुसार तुकडेबंदी लागू आहे, म्हणजे काय तर तुकडेबंदी कायद्यात नमूद केल्याप्रमाणे प्रमाणभूत क्षेत्रापेक्षा कमी शेतजमीन विकत घेता येत नाही. असं असतानाही अगदी एक, दोन, तीन गुंठे असे जमिनीचे खरेदी-विक्रीचे व्यवहार होताना सर्रास दिसतात. त्याची दस्त नोंदणीही होत असल्याचं राज्य सरकारच्या निदर्शनास आलं होतं. त्यामुळे मग राज्य सरकारनं यासंदर्भात नोंदणी व मुद्रांक शुल्क विभागाला चौकशीचे आदेश दिले होते. या चौकशीनंतर नोंदणी आणि मुद्रांक शुल्क विभागानं एक आदेश जारी केला आहे. त्यात राज्यातील सर्व जिल्हा दुय्यम निबंधकांना काही सूचना केल्या आहेत. हे फार महत्त्वाचे आहे.

सर्वात पहिली गोष्ट म्हणजे, एखाद्या सर्व्हे नंबरचे क्षेत्र दोन एकर आहे. त्याच सर्व्हे नंबरमधील तुम्ही एक, दोन अथवा तीन गुंठे जागा विकत घेणार असाल, तर त्याची दस्त नोंदणी होणार नाही. म्हणजे तुम्ही ती शेतजमीन विकत घेतली, तरी ती तुमच्या नावावर होणार नाही. म्हणजे ज्याप्रमाणे एखादी जुनी इमारत, वाडा पाडून तिथे ओनरशिपची बिल्डींग टॉवर तयार होतो. त्या सदनिकेवर आपले नाव असते; पण त्या जागेवर असत नाही. तोच प्रकार इथे होणार आहे. यामुळे छोटे प्लॉट घेण्याचे प्रमाण यामुळे घटणार का, हे पहावे लागेल. अर्थात त्याच सर्व्हे नंबरचा ले-आऊट करून त्यामध्ये एक, दोन गुंठ्यांचे तुकडे पाडून त्यास जिल्हाधिकारी किंवा सक्षम प्राधिकरणाची मंजुरी घेतली असेल, तर अशा मान्य ले-आऊटमधील एक, दोन गुंठे जमिनीच्या व्यवहाराची दस्त नोंदणी होऊ शकणार आहे. अर्थात यामुळे बिल्डर, विकासक यांची सोय होऊ शकते. ते अशाप्रकारे जमीन घेऊन त्याचा लेआऊट करून अधिकृतपणे विकू शकतील याची सोय ही केलेली आहे.

त्याचबरोबर यापूर्वीच एखाद्या व्यक्तीने प्रमाणभूत क्षेत्रापेक्षा कमी तुकड्याची खरेदी केली असेल, अशा तुकड्याच्या खरेदी-विक्री व्यवहारासाठीसुद्धा सक्षम प्राधिकारी किंवा जिल्हाधिकारी यांची परवानगी आवश्यक आहे, म्हणजे साधारणपणे शेतजमिनीचे तीन प्रकार पडतात. वरकस जमीन, जिरायत जमीन आणि बागायत जमीन. जमिनींच्या या प्रकारानुसार तुकडेबंदी-तुकडेजोड व एकत्रीकरण कायदा, १९४७ अन्वये प्रमाणभूत क्षेत्र निश्चित करण्यात आले आहे. या प्रमाणभूत क्षेत्रापेक्षा कमी असलेली जमीन म्हणजे तुकडा म्हणून गणली जाते. शेतजमिनीचं किती क्षेत्र म्हणजे एक तुकडा असं मानायचं, यासाठी निरनिराळ्या भागांतून वेगवेगळं क्षेत्रफळ निश्चित करण्यात आलं आहे. त्यामुळे कोणती व्यक्ती कोणत्या महसूल विभागात राहते, तिथं हे क्षेत्रफळ काय आहे, ते पाहणं महत्त्वाचं ठरतं. त्यानुसार ते निकष बदलले जातात.

आणखी एक बाब म्हणजे, एखादा वेगळा किंवा स्वतंत्र निर्माण झालेल्या तुकड्याची शासन भूमी अभिलेख विभागामार्फत हद्दी निश्चित होऊन किंवा मोजणी होऊन त्याचा स्वतंत्र हद्द निश्चितीचा मोजणी नकाशा देण्यात आला असेल, अशा क्षेत्राचे विक्री करण्यासाठी परवानगीची आवश्यकता राहणार नाही; पण जर अशा तुकड्याचं विभाजन करणार असाल, तर मात्र त्याला वरील अटी व शर्ती लागू राहतील. त्यामुळे या नियमामुळे तुकडे करण्यावर मर्यादा येतील, अशी अपेक्षा आहे. अर्थात वाटा तिथं पळवाटा असतात; पण शासनाने हा केलेला नियम दूरदृष्टी ठेवून केलेला आहे हे सगळ्यांनी लक्षात घेतले पाहिजे. त्यामुळे कोणी जर शेतजमीन खरेदी करणार असाल, तर हे नवे बदल लक्षात घेऊनच योग्य तो निर्णय घ्यावा ही अपेक्षा आहे. खरंतर काही झाले तरी जमिनीचे तुकडे होता कामा नयेत. जेवढे तुकडे होतील तेवढी जमिनीची उत्पादकता कमी होणार आहे. शेतजमीन ही घरं बांधण्यासाठी, टॉवर उभारणीसाठी नाही तर पिकासाठी आहे, हे लक्षात घेऊन शेतीकडे वळणे महत्त्वाचे आहे.