रेरा आपल्या उद्दीष्टापासून भरकटतो आहे

रिअल इस्टेट (नियमन आणि विकास) कायदा, २०१६ अर्थात रेराला नऊ वर्षे पूर्ण झाली आहेत, सर्वोच्च न्यायालयाने अलीकडेच त्याविरुद्ध केलेल्या कडक टिप्पणीने लक्ष वेधले आहे. हा कायदा घर आणि फ्लॅट खरेदीदारांना मदत करेल आणि बिल्डरांच्या मनमानी व भ्रष्टाचारापासून दिलासा देईल या आशेने करण्यात आला होता, परंतु उलट घडत आहे. सर्वोच्च न्यायालयाने म्हटले आहे की, रेरा बंद करणे चांगले होईल, कारण त्याचा फायदा थकबाकीदार बांधकाम व्यावसायिकांना होत आहे आणि ते निवृत्त आयएएस अधिकाºयांसाठी पुनर्वसन केंद्र बनले. आता राज्य सरकारांनी रेरा स्थापनेचा पुनर्विचार करण्याची वेळ आली आहे. संसदेने रिअल इस्टेट क्षेत्रात शिस्त, पारदर्शकता आणि सार्वजनिक विश्वास आणण्यासाठी रेरा कायदा केला. ग्राहक कायद्यांप्रमाणे त्याचा उद्देश केवळ नुकसान झाल्यानंतर भरपाई देणे हा नव्हता.

रेरा नुकसान होण्यापूर्वीच रोखण्यासाठी डिझाइन करण्यात आला होता. याचा अर्थ असा की, सतत देखरेख आणि कठोर कारवाई ही त्याची खरी ताकद होती. प्रश्न असा आहे की, त्याची योग्य अंमलबजावणी झाली का? जर रेराच्या तरतुदींची काटेकोरपणे अंमलबजावणी केली गेली आणि नोंदणीच्या वेळी बांधकाम व्यावसायिकांची पूर्णपणे तपासणी केली गेली, तर बहुतेक प्रकल्प वेळेवर आणि तक्रारींशिवाय पूर्ण झाले असते. अशा परिस्थितीत, बांधकाम व्यावसायिक वेळेवर प्रकल्प पूर्ण करणे हा प्रतिष्ठेचा विषय बनवतील. योग्यरीत्या अंमलात आणलेले कायदे केवळ शिक्षा देत नाहीत. ते अशी व्यवस्था तयार करतात, जिथे चांगली कामगिरी पाहता येते आणि मोजता येते.

जेव्हा प्रकल्प वेळेवर आणि वादविरहित पूर्ण होतात, तेव्हाच ‘जर RERAअसेल तर विश्वास असेल’ सारख्या घोषणा खºया अर्थाने विश्वास निर्माण करू शकतात, केवळ घोषणा राहून चालत नाहीत. तथापि, वास्तविकता अशी आहे की, नोंदणी ही केवळ कागदपत्रे अपलोड करण्याची प्रक्रिया बनली आहे. देशभरात बांधकाम व्यावसायिकांच्या माहितीपत्रकांमध्ये असंख्य प्रकल्प दाखवले गेले आहेत, परंतु RERA पोर्टलवर फक्त एकच नोंदणीकृत प्रकल्प सूचीबद्ध होता आणि तक्रारींचा डेटा कमी होता.

जेव्हा बांधकाम व्यावसायिकाच्या वेबसाइटवर, मंजूर केलेल्या योजनांवर आणि RERA पोर्टलवर प्रकल्पाची वैशिष्ट्ये वेगवेगळ्या प्रकारे सूचीबद्ध केली जातात, तेव्हा घर खरेदीदार प्रकल्पाबद्दल अचूक आणि नेमकी माहिती कशी मिळवू शकतो? जर माहिती स्वत:च अस्पष्ट असेल, तर RERA वेब पोर्टल घर खरेदीदारांना कोणता खरा फायदा देते? कायद्याने RERA वेबसाइटवर अपलोड करणे आवश्यक असलेला मसुदा विक्री करारदेखील अनेकदा उपलब्ध नसतो. हे सूचित करते की, प्रकल्पांची योग्यरीत्या नोंदणी केली जात नाही आणि सुरुवातीलाच योग्य छाननी केली जात नाही.

RERA म्हणते की, प्रकल्पाची अंतिम मुदत वाढवणे केवळ विशेष परिस्थितीतच मंजूर केले पाहिजे, परंतु अनेक राज्यांमध्ये मुदतवाढ देणे सामान्य आहे. मुदतवाढ दिल्यानंतरही सर्व खरेदीदारांना आपोआप भरपाई मिळत नाही. विलंबाचा साधारणपणे बांधकाम व्यावसायिकावर थेट आर्थिक परिणाम होत नाही, परंतु घर खरेदीदारांसाठी तो खूप महाग असतो. आदर्शपणे हे बांधकाम व्यावसायिकासाठी देखील महाग असले पाहिजे. आज डेटा विश्लेषण आणि कृत्रिम बुद्धिमत्तेचे युग आहे. अधिकारी प्रत्यक्ष बांधकाम प्रगतीची तुलना अहवालांशी करू शकतात, आर्थिक प्रवाहांवर लक्ष ठेवू शकतात, जोखीम ओळखू शकतात आणि भविष्यातील कोणत्याही विलंब किंवा वादाचा अंदाज घेऊ शकतात आणि वेळेवर सुधारणात्मक कारवाई करू शकतात. तथापि, ते कायद्याचा प्राथमिक उद्देश प्रतिबंध करण्यावर लक्ष केंद्रित करत असल्याचे दिसते.

महाराष्ट्र रिअल इस्टेट नियामक प्राधिकरण (महारेरा)च्या वेबसाइटवर उपलब्ध असलेल्या विक्री करारात असे म्हटले आहे की, जर खरेदीदाराने १५ दिवसांच्या आत ताबा घेतला नाही तर त्यांना प्रति चौरस फूट प्रति महिना ४० रुपये होल्डिंग चार्ज भरावा लागेल. हे १,००० चौरस फूट फ्लॅटसाठी दरमहा ४०,००० रुपये इतके होते. कायद्यानुसार खरेदीदाराला ताबा घेण्यासाठी ६० दिवसांचा कालावधी मिळतो. नियमांमध्ये असेही म्हटले आहे की विलंब झाल्यास, प्रामुख्याने देखभाल शुल्क भरावे लागेल. तरीही, बांधकाम व्यावसायिकांकडून अशा तरतुदी उघडपणे समाविष्ट केल्या जात आहेत. जेव्हा बिल्डर स्वत:च विलंब करतो, तेव्हा खरेदीदारासाठी ‘अन-होल्डिंग चार्ज’ची तरतूद नाही, तर खरेदीदाराला एकाच वेळी ईएमआय आणि भाडे भरावे लागते.

त्यामुळे असे दिसते की, बांधकाम व्यावसायिक असे गृहीत धरत आहेत की त्यांच्याविरुद्ध कठोर कारवाई केली जाणार नाही. कायदे फक्त तेव्हाच काम करतात, जेव्हा नियम मोडणे महाग असते. जर नियम मोडणे स्वस्त असेल तर शिस्त नष्ट होते. जेव्हा नियमांचे पालन करणे ऐच्छिक वाटते आणि ते मोडल्याने कोणतेही मोठे नुकसान होत नाही, तेव्हा कायदा त्याची प्रभावी अंमलबजावणी आणि विश्वासार्हता गमावतो. कडक कायदेदेखील सौम्यपणे अंमलात आणले तर ते कुचकामी ठरतात. रेरा तेव्हाच यशस्वी होईल जेव्हा त्याचे अधिकारी त्यांच्या मूळ जबाबदारीकडे परत येतील आणि कायद्याच्या तरतुदींची काटेकोरपणे अंमलबजावणी करून घर खरेदीदारांचे संरक्षण करतील. रेराला शिस्त स्थापित करणारी आणि विलंबित प्रकल्प वेळेवर पूर्ण करण्याची खात्री देणारी कठोर आणि सक्रिय कारवाई करावी लागेल. तेव्हाच रेरा यशाची नवीन उंची गाठू शकेल. कायदा मजबूत आहे. आता गरज आहे ती दृढ संकल्पाची.